【売却の成功法】家を売るならどこに相談？状況に合わせた相談先・NG行為を紹介！

家の売却は、人生で1度あるかないかの重大な決断です。

そのため

「家を売却したいけど何から始めればいいかわからない」
「悩みをどこに相談すればいいかわからない」
「納得いかない金額での売却は、絶対にしたくない」

のように考えている方も多いのではないでしょうか。

売却する上で、「相談先」を間違えたり、「NG」な行動をとったりすると自分の理想から離れた売却になってしまいます。

今回は、家を売る際の正しい相談先とやってはいけないNG行為についての紹介です。ケース別にポイントを解説しているので、ぜひ参考にしてください。

家を売るときはどこに相談するのが正解？

家の売却でわからないことや悩んでいることは、専門家に相談しましょう。しかし、相談内容によって適切な相談窓口が異なります。

家の売却に関する窓口は下記のとおりです。

それぞれの相談先に相談できる内容は、以下で解説しているので参考にしてください。

家の売却に関する相談は「不動産会社」

家の売却に関する流れや疑問点については、「不動産会社」に相談しましょう。不動産会社では、家の査定から引渡しまで売却に関わる一連の活動を一緒に行ってくれます。

例えば以下のようなことは不動産会社が妥当です。

• いくらで売却できるか把握したい
• 必要書類について聞きたい
• 悩み事の相談先がわからない

不動産会社では、家の売却に関するさまざまな疑問や悩みに対応してくれます。不動産会社だけでは対処できない場合は、適切な専門家を紹介してくれるケースが多いのでぜひ相談してみましょう。

家の適正価格を知りたいときは「不動産鑑定士」

家の価値を適切に算出してほしい場合は、「不動産鑑定士」が最適です。不動産会社と不動産鑑定士の査定には、明確な違いがあります。それは、「算出の流れ」と「コスト」です。

不動産会社の査定は、不動産会社独自で算出したもの。不動産鑑定士の場合は、法律に基づき価値を判断し、「不動産鑑定評価書」という公的証明力のある書類を作成します。

家を売却する際、正式な価値を証明しなければならないことがあります。

• 相続や離婚などで家の価値を知る必要がある
• 税務署申告を行うにあたり、客観的な証明が必要である

上記のようなことを行う場合は、不動産鑑定を受けましょう。

不動産会社の査定は基本的に無料ですが、不動産鑑定士に依頼すると一般的に20~30万円の料金が発生します。家の売却のみの場合は、不動産会社へ依頼するようにしましょう。

空き家の売却を考えているなら「空き家バンク」

空き家を売りたい場合は、「空き家バンク」の利用がおすすめです。空き家バンクとは、自治体が運営しているもので、空き家を売りたい人と買いたい人がマッチングできるシステム。

空き家の場合、不動産会社に依頼をしても買い手が見つからないこともあるでしょう。空き家バンクでは、空き家の登録やマッチングに関するアドバイスをもらえるので売却できる可能性が高くなります。

登録することで、自治体の補助金や支援に関する情報も閲覧できるといったメリットもあるので確認してください。

ただし、空き家バンクのサポートは空き家の相談や情報提供がメインです。売却活動は、個人で行わなければいけないことも理解しておきましょう。

住宅ローンについては「金融機関」

売却する家に住宅ローンが残っている場合は、早めに「金融機関」に相談してください。住宅ローンを利用して購入した家は、ローンが設定されていることがほとんどです。

売却を成立させるためには、住宅ローンを完済し抵当権を抹消しなければなりません。ローンを完済できず、抵当権の抹消ができない場合、家を引き渡せなくなる可能性があります。

手続きに時間がかかってしまうことも考えられるため、金融機関には早めに相談して解決しましょう。

登記に関する相談は「司法書士」

家を売却するためには、抵当権抹消や所有権移転の登記手続きを行わなければなりません。自分でも手続き可能ですが、負担を軽減させたい際は「司法書士」に依頼しましょう。

抵当権は自動的に抹消されるわけではないので、手続きを怠ると長い期間にわたり抵当権が放置されることになります。

時間が経つほど必要書類などが紛失し手続きが複雑になっていきます。そのような場合は、司法書士に協力してもらうのがいいでしょう。

ほとんどの不動産会社では、司法書士事務所と提携しています。不動産会社に相談して司法書士を紹介してもらうのがおすすめです。なお、依頼には3~10万円の費用が発生します。

土地の境界や測量に関しては「土地家屋調査士」

土地の境界線の把握や測量図を作成したい場合は、土地家屋調査士に協力してもらいましょう。家を売却にするためには、土地の境界線を明示しなければなりません。

家を売却するときに境界線が確定していないと、売却後に近隣とトラブルになる可能性があります。スムーズに売却を進めるためにも境界線を確定させ、測量図を作成しておきましょう。

測量図にはさまざまな種類があります。種類によっては、立会いが必要になり時間がかかったりするので早めに相談しましょう。依頼には、40~60万円の費用がかかります。

税金や確定申告に関する相談は「税理士」

家の売却には、利益が発生するため確定申告する必要があります。そんなときは「税理士」が頼りになるでしょう。

自分で行うこともできますが、税金の種類が多く知識が必要になるため時間がかかってしまいます。慣れない作業により計算ミスをして追徴課税になる恐れもあるでしょう。

税理士に相談すれば、計算ミスの防止や確定申告の代行といった税に関するさまざまなことに対応してくれます。費用相場は、3~10万円です。

法律トラブルについての相談は「弁護士」

家の売却中に買主や近隣住民とトラブルになった際は、「弁護士」に相談しましょう。家の売却には、高額なお金が動くため法的なトラブルに発展することも珍しくありません。

たとえば以下のようなケースは、弁護士に協力を求めてください。

• 家の権利関係が複雑
• 買主や隣地の所有者とのトラブル

法律が絡む問題まで進んでしまうと、個人で解決するのは困難です。法的トラブルに関することは、弁護士がもっとも頼りになることを認識しておきましょう。

ただし、費用相場は1時間あたり1万円と高額な相談料がかかるので必要に応じて利用するのが好ましいです。

家を売る前後でやってはいけないNG行為

家の売却には、やってはいけないNG行為がたくさん存在します。把握しないで進めると、低額な売却になる・買い手とトラブルになるといった、成功とは程遠い売却になってしまうでしょう。

ここからは、家を売る際にやってはいけないことを

• 売却前
• 売却中
• 売却後

の順に紹介するので参考にしてください。

家を売る前にやってはいけないこと

家を売る前にやってはいけないことは5つです。NG行為がもっとも多いのが売却前になるのでしっかり理解しておきましょう。

査定前に相場を調べない

査定額を調べる前に不動産会社へ相談するのはNGです。不動産会社が提示する金額が、相場通りとは限りません。

相場を理解していないと

• 相場より安い価格で売却してしまう
• 不動産会社の説明が理解できない

というようなことが起きます。

事前に相場を調べておくことで、安い査定額を提示されても理由を不動産会社に質問できるでしょう。納得のいく売却を行うためには、事前に相場を把握しておくことは不可欠です。

査定を1社しか依頼しない

1社のみの査定で契約するのはやめましょう。1社の査定だけではその金額が高いのか、安いのかを判断できません。

査定基準は、不動産会社ごとに異なり数100万円の差が出ることもあります。場合によっては、安い金額で売却することになったり、価格が高すぎて売却に時間がかかったりするでしょう。

理想の売却をするためにも、複数の不動産会社に査定依頼をしてもらい妥当な査定額か見極めることが重要です。

買取と仲介の違いを理解していない

「仲介」と「買取」の違いを理解せず、売却するのはおすすめできません。仲介は、不動産会社に買主を探してもらう方法です。買取は、不動産会社に直接家を買い取ってもらう方法になります。

それぞれのメリット、デメリットを把握しておかないと適切な売却ができません。

自分の家がどちらに適しているか検討してから売却活動を行いましょう。

媒介契約の特徴を理解していない

媒介契約を理解せず、売却するのもやめましょう。媒介契約とは、不動産会社に売却活動や売買契約を仲介してもらうときに結ぶ契約。契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

種類によって特徴が異なるので、注意が必要です。

契約できる社数や自分で活動できる範囲が異なるため、自身の状況に合わせて選ぶようにしましょう。

内覧前に片付けをしていない

内覧前に掃除をしないのは損です。部屋が汚れていたり、物が散乱していたりすると買い手にマイナスな印象を与えてしまうでしょう。

評価が低くなると、価格交渉される可能性が高まり希望の売却額から下がってしまうことにもなりかねません。

家をきれいにしておくと部屋が広く見えるため、買主は住んだときのイメージがしやすくなるといったメリットもあります。

家の売却中にやってはいけないこと

売却活動中にやってはいけないことは3つです。不動産会社と連携しながら進めることがカギになります。

不動産広告のルールを把握していない

不動産広告のルールを理解せず、売却活動するのは危険です。不動産広告は、宅地建物取引業法や不動産の表示に関する公正競争規約により定められているため守らなければなりません。

実際の家と異なる表示や誤認させる表示は、誇大広告として禁止されており、違反するとペナルティが課せられます。

ペナルティは度合いによって異なっており、軽い方から「注意」「警告」「厳重警告」「違約金課徴」の順番です。

広告ルールは不動産会社が守るべきものですが、広告に事実と異なる記載をされていることがあります。その場合、すぐに確認できるようにするためにも理解しておきましょう。

売却活動を不動産会社に押しつける

家の売却活動を不動産会社に丸投げするのは、避けましょう。不動産会社に任せきりにすると、他の家を優先される・売却まで時間がかかってしまう可能性があります。売却活動が長引くと、家の価格を下げるリスクも高まるでしょう。

売却プランをアップデートしていくためにも、不動産会社とは頻繁に連絡をとってください。不動産会社に押しつけるのではなく、自分からアクションを起こすことが大切です。

内覧時の対応が不誠実

内覧時の不誠実な対応はよくありません。不誠実な対応だと、買い手からマイナスな印象をもたれてしまいます。最悪の場合、不誠実な対応がきっかけで購入に至らないケースも考えられるでしょう。

内覧時は、質問に対して丁寧に答え、安心して見学できるよう配慮してください。住人目線で家のアピールをするとさらに印象が良くなります。

家の売買契約後にやってはいけないこと

売却後にやってはいけないことは3つです。お金が動くタイミングになるので慎重な行動が大切になります。

売買契約後に取り消しをする

売主の都合で売買契約をキャンセルするのは控えましょう。契約締結後に破棄することは、契約違反になり違約金が発生します。

売り手都合の場合、買い手から預かっている手付金を返還し、同額の違約金を払わなければいけません。結果として、2倍のお金を払うことになるのです。買主の合意があれば契約解除も可能ですが、迷惑行為になるので避けるようにしましょう。

私財を残したまま引き渡す

物を残したまま家を引き渡すのは厳禁です。私財を残したまま引き渡すと債務不履行や履行遅滞とみなされます。

契約解除や損害賠償といった大きなトラブルになる恐れがあるため余裕をもって行動しましょう。

一般的に、売買契約から家の引き渡しまでは1ヶ月程度かかります。家具や家電など大きいものは対応に時間がかかるため早めに処理することがおすすめです。

税控除の特例を確認しないで確定申告をする

税控除の特例を理解せずに確定申告を進めると、損をするかもしれません。確定申告する際は、税控除の特例を理解してから行いましょう。

特例が適用されると納付額を抑えられたり、納付が不要になったりする可能性があります。税金に関して不安がある場合は、税理士や税務署に相談しながら進めるといいでしょう。

家を売るときはどこに相談してどんな行動をとるかが大切！

今回は、家を売却する際の相談先やNG行為をケース別に紹介しました。家を売ることは、人生で1度あるかないかの大きな出来事になるため慎重に行動するようにしましょう。

家の売却活動は、査定額を把握することから始まります。不動産無料査定(売却額シミュレーション)では、無料かつ短時間で査定額を知れるのでおすすめです。何度でも気軽に利用できるので、ぜひお試しください。